文/羊城晚報(bào)記者 范晗越

　　靈山島尖區(qū)域作為南沙區(qū)明珠灣板塊開發(fā)較早的起步區(qū)，島上住宅大多集中交付于2021末至2022年中，且產(chǎn)品均有較為類似的特點(diǎn)。與建設(shè)較早、區(qū)域配套較為成熟的金洲-蕉門板塊二手房相比，靈山島尖住宅戶型設(shè)計(jì)更為領(lǐng)先，而與同屬明珠灣板塊、目前仍在開發(fā)中的橫瀝島相比，靈山島尖的住宅項(xiàng)目則普遍有著低容積率的明顯優(yōu)勢。

　　今年5月以來，靈山島尖首批住宅開始逐步符合“滿二”（即購買滿兩年）的增值稅免征條件，二手住宅開始有規(guī)模地掛牌出售。10月，據(jù)貝殼公開信息，靈山島尖部分二手住宅以低于此前一手的“破發(fā)”價(jià)格成交，個(gè)別成交單價(jià)甚至跌破2萬元。近日，羊城晚報(bào)記者走訪靈山島尖區(qū)域，了解該區(qū)域二手住宅真實(shí)行情。

　　靈山島居住環(huán)境舒適，住宅具有顯著改善屬性

　　據(jù)貝殼平臺統(tǒng)計(jì)，靈山島尖目前共有11個(gè)住宅小區(qū)有二手住宅掛牌，總計(jì)掛牌套數(shù)約150套，均為2022年左右交付。據(jù)德佑地產(chǎn)金科博翠明珠店負(fù)責(zé)人劉樹科介紹，靈山島尖各住宅小區(qū)共計(jì)戶數(shù)6000余套，總戶數(shù)相較橫瀝島一個(gè)較早的住宅項(xiàng)目灣區(qū)金融城多約30%，但卻分布在十多個(gè)小區(qū)中。因此，容積率較低是靈山島尖各住宅項(xiàng)目較為突出的優(yōu)勢之一。

　　受靈山島尖整體規(guī)劃所影響，該區(qū)域住宅自北向南限高逐漸降低，島尖南側(cè)住宅均為小高層產(chǎn)品以及少量疊墅。以南向望江的華潤置地南沙瑞府為例，該項(xiàng)目均為總層數(shù)11到20層的小高層住宅，容積率約2.0，相鄰的金科博翠明珠也同樣主打小高層，容積率約2.4。與容積率和改善屬性相匹配的還有面積段，島上住宅大多為90平方米以上、三房以上產(chǎn)品，僅美的華發(fā)天珀等個(gè)別項(xiàng)目最低面積段在90平方米以下。

　　據(jù)劉樹科介紹，靈山島尖的自住業(yè)主主要有兩類，一類是為孩子入讀位于靈山島的廣州實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)灣區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校而購房的業(yè)主，另一類則是來自深圳的改善客。靈山島尖的交通頗有特點(diǎn)：一方面，靈山島尖規(guī)劃的住宅區(qū)域較為密集，大多為以區(qū)域內(nèi)中小學(xué)為中心形成多個(gè)住宅小區(qū)圍合的居住功能區(qū)，區(qū)域內(nèi)道路以狹窄的二車道、四車道為主，整體環(huán)境較為安靜；另一方面，連接區(qū)府、靈山島、橫瀝島的鳳凰大道從靈山島尖住宅區(qū)東側(cè)穿過，前往地鐵18號線橫瀝站和蕉門水道以北的南沙環(huán)宇城所需時(shí)間均在10分鐘以內(nèi)，彌補(bǔ)了靈山島缺乏大型商業(yè)和交通樞紐的問題。有經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，靈山島的功能規(guī)劃與二沙島存在相似之處，都是將主要道路設(shè)計(jì)在環(huán)島區(qū)域，中心區(qū)則規(guī)劃為包括公園、學(xué)校、住宅、水道的純粹的居住功能區(qū)，適合對居住環(huán)境有一定要求的業(yè)主。

　　買賣租賃成交量均超預(yù)期

　　自今年6月左右綠城柳岸曉風(fēng)成交一套建筑面積約97平方米的三房戶型以來，靈山島尖在貝殼平臺的成交量在15套左右，由于樣本不夠充足，成交均價(jià)的參考價(jià)值存在一定的不確定性，但從走勢來看，大體與廣州市二手的大趨勢走向一致，在9月至最低谷，之后稍有回升，不過幅度有限。

　　以綠城柳岸曉風(fēng)為例，首單成交的97平方米戶型總價(jià)約為268萬元，單價(jià)約27629元，9月成交的同戶型頂層單位價(jià)格則為206萬元，單價(jià)約21237元。而最近，該小區(qū)成交的兩套同面積單位分別為總價(jià)227萬元的頂層單位和235萬元的中層單位。劉樹科表示，盡管掛牌量沒有顯著的差異，但目前靈山島尖住宅在貝殼平臺的實(shí)際成交有超過50%來自綠城柳岸曉風(fēng)小區(qū)，越秀明珠天悅江灣、華潤南沙瑞府、金科明珠博翠均只有一兩個(gè)成交個(gè)案，參考價(jià)值不大，但作為一個(gè)剛剛開始有二手集中掛牌，且總共僅有6000余戶的區(qū)域來看，二手的掛牌量和成交量都高于預(yù)期。

　　另一個(gè)出乎意料之處是租賃行情，據(jù)介紹，9月貝殼靈山島區(qū)域租賃成交額達(dá)200余萬元。靈山島租客大多是在珠江新城工作的人群，通過地鐵18號線通勤時(shí)長為30至40分鐘，在靈山島，3000元左右的租金可以選擇90平方米左右的三房戶型，但同等租金在天河則較難整租電梯樓小區(qū)。

　　新房競爭+業(yè)主急售，二手價(jià)格“破發(fā)”

　　“實(shí)際上我們這邊的二手買家大多是從橫瀝島的一手樓盤看完樓過來的�！眲�樹科告訴記者。由于近一年來橫瀝島新房均價(jià)大幅回調(diào)，部分一手項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)了價(jià)格與周邊二手“倒掛”的現(xiàn)象。據(jù)了解，以橫瀝島東北側(cè)某臨江項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目個(gè)別單位在議價(jià)后最低單價(jià)可達(dá)2萬元以內(nèi)，2.3萬元單價(jià)幾乎可以任選樓層。因此在價(jià)格上，靈山島的二手其實(shí)并無優(yōu)勢，主要還是依靠已經(jīng)開學(xué)的灣區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校和低密度的優(yōu)勢吸引業(yè)主。

　　另一方面，業(yè)主急售也使得部分低價(jià)交易影響均價(jià)，劉樹科表示，自己接觸的多位業(yè)主都急于變現(xiàn)，即便是無須墊資過戶的業(yè)主，也希望快速出手。在區(qū)域內(nèi)總體樣本量不大的情況下，這些降價(jià)促成交的行為對整體價(jià)格影響相當(dāng)大。

　　據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，目前已有成交數(shù)據(jù)的越秀明珠天悅江灣、華潤南沙瑞府、金科博翠明珠、綠城柳岸曉、靈山島金茂灣等項(xiàng)目近期成交均價(jià)均在1.8萬-2.5萬元/平方米之間，均已低于項(xiàng)目開盤時(shí)的均價(jià)，個(gè)別業(yè)主割肉出讓，價(jià)格跌幅近40%。